在探討住宅建筑類型對房價的影響時，我們特別關(guān)注了板樓和塔樓這兩種常見形式。板樓通常是指多層的、平面布局為矩形的住宅樓，而塔樓則是一種高層建筑，其特點(diǎn)是擁有多個樓層，且每一層都設(shè)有電梯，以方便居民上下樓。，，公攤面積是衡量住宅小區(qū)內(nèi)公共空間占用比例的一個指標(biāo)，它包括了樓梯間、電梯井等公共設(shè)施。由于這些區(qū)域通常不計入房屋產(chǎn)權(quán)，它們的存在會直接影響到每套住宅的實際使用面積。，，研究表明，公攤面積的大小與房價之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。這意味著，當(dāng)一個住宅小區(qū)的公攤面積增加時，整體房價也會相應(yīng)上升。這一現(xiàn)象的原因可能在于，購房者通常會將公攤面積作為購房成本的一部分進(jìn)行考量，而開發(fā)商則通過增加公攤面積來提高單位價格，從而吸引更多的買家。，，這種影響并非絕對。在某些情況下，如果開發(fā)商能夠提供足夠的空間優(yōu)化設(shè)計，或者購房者對公攤面積的需求不高，那么即使公攤面積較大，也不會對房價產(chǎn)生太大影響。

板樓和塔樓的相關(guān)內(nèi)容

一、基本概念

板樓是對建筑結(jié)構(gòu)的建筑物的稱呼，一般建筑層數(shù)不會超過12層，其平面圖上長度明顯大于寬度。板樓有長走廊式（各住戶靠長走廊連在一起）和單元式拼接（若干個單元連在一起拼成一個板樓）兩種類型。住房密度相對小，一梯不會超過三戶，且戶型一般比較好。

塔樓是由多套住房單元組成的高層住宅，主要以電梯、樓梯為布局的核心，每層樓層的四面都可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，住房密度大，一般不會有南北通透的戶型。

二、兩者區(qū)別

（一）樓層方面

• 板樓：屬于小高層建筑，通常不高于12層，也有說法板樓一般是多層建筑，層數(shù)不超過7層。
• 塔樓：屬于高層建筑，層數(shù)十層以上，一般在12層以上到35層之間。

（二）結(jié)構(gòu)方面

• 板樓：是多個單元樓拼接在一起，在平面圖上長大于寬?？梢允且惶輧蓱簟商菟膽舻雀窬?，有走廊式板樓和單元式拼接板樓兩種類型。
• 塔樓：以共用電梯為核心，多戶共同圍繞在一起，在平面圖上長寬大致相同，外形類似古塔，橫截面呈環(huán)形或蝶形。

（三）居住體驗方面

• 板樓
  • 居住舒適度較好，居住密度小，每層2 - 4戶。
  • 通風(fēng)采光好，戶型南北通透，戶型多為正南北方向，戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。
  • 整棟樓中各套戶型的優(yōu)劣差距很小，住戶不多，居家生活相對清靜。
• 塔樓
  • 居住密度較高，每層4 - 12戶。
  • 采光通風(fēng)相對較差，很難做到南北通透，單個戶型部分房間會出現(xiàn)采光差的情況。
  • 數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境相對不如板樓優(yōu)越，且每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后，且不可改變。

（四）得房率方面

• 板樓：得房率高，均攤面積小，通常在80%以上。
• 塔樓：公攤面積更大，得房率通常在70% - 75%。

（五）可改造性方面

• 板樓：多為磚混或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，住宅內(nèi)部空間會受到剪力墻等墻體限制，空間靈活性不足，可改造性相對較低，室內(nèi)多數(shù)墻體起承重作用，不可以隨意拆除。
• 塔樓：多為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部空間靈活性好，可改造性高，除少數(shù)承重墻之外，室內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，進(jìn)行重新分割與規(guī)劃。

（六）維護(hù)成本方面

• 板樓：管理成本普遍比塔樓低廉，包括日常維護(hù)費(fèi)用在內(nèi)的各項費(fèi)用都相對較低。板樓一般只有一個電梯或者沒有電梯，并且沒有配置變頻供水系統(tǒng)。
• 塔樓：維護(hù)成本會比板樓更高。和板樓相比，塔樓的居住密度大，其電梯等公共設(shè)施設(shè)備使用更頻繁，而且塔樓外墻面積比板樓更大，外墻粉刷維護(hù)成本也更高等；塔樓需要配置兩部以上電梯和變頻供水系統(tǒng)。

（七）價格方面

• 板樓：在同等條件下，房價相對較高。因為板樓社區(qū)容積率較低，居住舒適，但建筑形式使入住戶數(shù)減少，為取得同等利潤，房價會隨之漲高。
• 塔樓：同等條件下，房屋價格偏低。塔樓在樓棟占地面積和樓體設(shè)計形式的雙重影響下，每棟樓的梯戶比相對較高，居住舒適度弱化，價格也會比板樓稍低。

（八）抗震性和安全性方面

• 塔樓：抗震性和安全性較好，框架結(jié)構(gòu)現(xiàn)場澆筑樓板，結(jié)構(gòu)堅固，樓體牢靠，能夠有效應(yīng)對地震等自然災(zāi)害。
• 板樓：未提及有明顯優(yōu)于塔樓的抗震性和安全性相關(guān)表述。

（九）戶型方面

• 板樓：戶型受制于進(jìn)深和面寬兩個因素，一般通過加大進(jìn)深來增加銷售面積，但進(jìn)深大時采光效果受影響；難有寬敞的底層大堂，且占地面積相對較大，可能會使小區(qū)的綠地面積減少。
• 塔樓：雖不可能做到戶戶朝南，但蝶形樓和現(xiàn)推出的為了使朝南的房子多一些而對塔樓改良；存在較多“灰色空間”，戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)；戶型使用率普遍低于板樓10個百分點(diǎn)左右；均好性差，每層住戶多為6戶以上，甚至高達(dá)12戶。

三、各自優(yōu)劣勢總結(jié)

（一）板樓

• 優(yōu)勢
  • 采光和通風(fēng)效果好，居住舒適。
  • 密度低，居民之間的隱私性較好。
  • 管理成本低。
  • 南北通透，戶型方正，平面布局合理。
  • 一梯兩戶的小板樓受寵，各套戶型優(yōu)劣差距小，居家生活清靜。
  • 得房率高。
• 劣勢
  • 二次改造能力低，不能隨意改造。
  • 公共設(shè)施較少，可能影響居民生活便利性。
  • 建筑密度低，房價高。
  • 戶型受制于進(jìn)深和面寬，進(jìn)深大時采光受影響，難有寬敞底層大堂，占地面積大可能影響小區(qū)綠地面積。

（二）塔樓

• 優(yōu)勢
  • 戶型改造空間大，可以根據(jù)居民需求進(jìn)行靈活改造。
  • 抗震性和安全性較好。
  • 在同等條件下價格偏低。
  • 可容納較多住戶，適合土地資源緊張的地區(qū)開發(fā)建設(shè)。
• 劣勢
  • 公攤面積較大，會增加居民的物業(yè)費(fèi)用。
  • 高層供水和用電問題需要解決，可能會影響居民生活質(zhì)量。
  • 通風(fēng)采光受影響，存在較多采光通風(fēng)差的“灰色空間”。
  • 居住密度高，均好性差，數(shù)百戶人家擠在一棟樓里，部分住戶采光、通風(fēng)、景觀等條件落后且不可改變。

板樓與塔樓的抗震性能對比

塔樓居住體驗改善方法

板樓戶型設(shè)計的優(yōu)勢分析

塔樓公攤面積對房價的影響